다음에 찾아올 주택시장 버블 – Vahan Janjigian

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다음에 찾아올 주택시장 버블 – Vahan Janjigian

 

지난 12일 월스트리트 저널은 미국 정부가 대출 기준을 완화해 주택 재고를 해소하고, 압류된 주택을 재임대하는 내용의 주택시장 부양책을 검토하고 있다고 보도했다. 미국 정부가 이런 정책을 검토하는 것은 경기 둔화로 오바마 대통령의 재선이 불확실하기 때문이다. 현재 부동산 시장의 구조적인 침체가 이어지고 있고, 실업률도 다시 9%선을 돌파하면서 더블딥에 대한 우려가 제기되고 있다. 1930년 이후 미국 대선에서 실업률이7.2% 이상인 경우 현직 대통령이 재선에 성공한 전례가 없다.

 

경기를 가장 쉽게 회복시킬 수 있는 방법은 부동산 시장을 부양하는 것이다. 하지만 단기간에 부동산 시장이 구조적으로 좋아지기는 힘들어 보인다. 모기지 연체율, 주택 재고 등 주요 부동산 관련 지표가 여전히 높은 수준이기 때문이다.

결국 키는 고용이 쥐고 있다고 생각한다. 고용 증대, 임금소득 상승을 통해 미국 경제 회복의 실마리가 풀려야, 저자가 주장한 것처럼 가구수가 늘어나면서 주택수요가 살아날 수 있을 것이다.

 

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맞다. 당신은 제목을 잘못 읽은 것이 아니다. 아마 지금 당신은 “주택시장 버블이 찾아온다고? 말도 안돼”라고 생각하고 있을것이다. 모기지 연체율이 여전히 높은 수준이고, 압류주택수는 증가하고 있다. 그리고 현재 주택 재고를 보면 주택시장 버블이 다시 한번 발생한다고 예상하기는 힘들 것이다.

주택시장 버블이 당장 일어나지는 않을 것이다. 사실 어쩌면 향후 몇 년간 발생하지 않을 수도 있다. 그러나 현재 우리가 보고 있는 수많은 문제에도 불구하고, 억눌렸던 수요가 다음 주택시장 버블을 초래할 수 있다.주택의 수요는 가구수의 증가와 밀접하게 관련되어 있기 때문이다.

미국의 가구수가 늘어날수록 주택 수요는 증가하게 된다. 현재 경기침체와 우울한 고용상황 때문에 가구수의 증가가 멈춘 상태이다. 이것이 현재 주택시장의 침체가 계속되는 이유 중 하나이다.

가구는 쉽게 생각하면 하나의 거주 단위이다. 이는 한 사람 혹은 몇 명의 사람이 하나의 지붕에 살고 있음을 의미한다. 남자와 여자가 만나서 결혼을 하면 집을 사거나 임대를 구하게 된다. 이런 식으로 결혼을 하면 가구수가 증가하고 주택에 대한 수요가 늘어나는 것이다.

이혼도 마찬가지다. 이혼을 해도 가구수, 주택에 대한 수요가 늘어난다. 이혼한 사람들이 한 지붕 아래 살고 싶어하지는 않을 것이다. 또 아이들이 커서 독립을 해도 가구수는 늘어나게 된다.

그러나 현재 결혼, 이혼, 독립과 같은 일상적인 활동들이 모두 멈춰져 있는 상태이다. S&P/Case-Shiller 지수를 만든 사람 중 한 명인 Karl Case는 최근 인터뷰에서 신규가구가 늘어날 수 있는 일련의 행동들이 모두 중단된 것 같다고 말했다. 이는 경제상황이 안 좋아지면서 결혼, 이혼을 연기하기 때문이다. 또 청년층도 독립을 연기한다. 몇몇은 대학 졸업 후에도 직장을 찾지 못해 당분간 부모님의 신세를 조금 더 질 수밖에 없는 상황이다. 운 좋게 취직을 했더라도 생활비를 줄이기 위해 다시 부모님의 집으로 돌아가는 경우도 있다.

하지만 현재 가구수가 증가하지 않고 있는 것은 장기적으로는 긍정적인 소식이다. 주택에 대한 억압수요가 많음을 의미하기 때문이다. 현재 가구수가 정체되어 있는 만큼, 향후 큰 폭으로 늘어날 가능성이 높다. 경제가 반등하고 보다 많은 사람들이 일자리를 구하기 시작하면 가구수가 급격하게 증가할 수 있다. 이렇게 되면 주택에 대한 수요도 같이 급등할 수 것이다.

현 상황에서 이런 시나리오를 기대하는 것은 힘든 일이다. 아마도 시간이 조금 더 걸릴 것이다. 하지만 미국 경제가 영원히 침체되지는 않을 것이기 때문에, 주택시장이 궁극적으로는 회복될 것이라고 믿어도 좋다. 현재의 억압수요가 주택시장의 강한 반등을 이끌 것이다.

 

 

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