Mortgage-Backed Security (MBS)

http://www.kbfng.com/data/kbresearch/2012/05/09/2012050918250172.pdf

mbs.pdf

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https://docs.google.com/file/d/0B7RFj9-C7jwdcVd3ci04SVpab3c/edit

qe3 mbs.pdf

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http://www.investinginbonds.com/MarketAtAGlance.asp?catid=35

http://www.enotes.com/topic/Mortgage-backed_security

http://www.sifma.org/issues/capital-markets/securitization/housing-finance-and-securitization/resources/

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http://knowledge.kaistgsm.ac.kr/print.aspx?articleid=58

주택저당증권의 이해
			- 주택저당증권이란 무엇인가?  주택저당증권 (Mortgage-backed security, MBS)이란 주택저당채권담보부채권 (Mortgage-backed bond), 주택저당채권지분이전증권 (Mortgage pass-through security), 다단계채권 (Collateralized mortgage obligations, CMO) 등 모기지론 (Mortgage loan)을 유동화하여 발행되는 모든 증권을 총칭한다. 주택저당증권을 이해하기 위해서는 우선적으로 주택저당증권이 어떻게 발행되는지 살펴보자.  모기지론은 특정 부동산을 담보로 하는 대출을 말하며, 단순히 모기지 (Mortgage)라고도 부른다. 주택 등의 부동산을 구입하고
		자 하는 많은 사람들 (Mortgagor)은 일시에 거액의 자금을 조달할 수 없기 때문에 금융기관 (Mortgage servicers)으로부터 장기의 모기지론을 대출받는다. 한편, 모기지론을 대부한 금융기관은 모기지론 금액의 일정부분을 서비스 비용 (Servicing fee)으로 부과하고 이를 모기지 기관 (Mortgage agency)으로 이전한다. 모기지 기관에서는 각각의 모기지론을 일정한 기준으로 분류하여 모기지 풀 (Mortgage pool)을 형성하고, 이를 바탕으로 모기지 증권, 즉, 주택저당증권 (Mortgage-backed security)을 발행하는 한편, 모기지론의 부도위험을 방지하기 위하여 신용보강 또는 보증 (Credit enhancement, guarantee)을 수행한다. 또한 투자은행 (Investment bank)들은 주택저당채권을 구입하여 기본적인 주택저당채권의 구조를 투자자들의 구미에 맞게 변형한 형태의 다단계채권을 발행한다.  이와 같이 발행되는 주택저당채권은 여러 가지 경제적 기능을 수행한다.  첫째, 주택을 구입하고자 하는 사람들에게 자금제공기능을 수행한다. 주택을 구입하기 위해 자금을 차입하는 사람의 입장에서는 상대적으로 저금리에 장기의 모기지론을 공급할 수 있으며, 경제여건이 나아질 경우에는 조기상환 옵션을 이용할 수 있다.  둘째, 주택저당증권은 투자자에게는 국고채권과 동일한 신용위험 하에서 더 높은 수익률을 제공한다. 미국에서 전체 주택저당증권 발행시장의 80% 이상이 미국정부 또는 미국정부지원기관이 보증 하에 발행되고 있기 때문에 채무불이행 위험이 매우 낮다. 반면, 동일한 신용 위험의 다른 상품과 비교하여 보다 높은 이익배당을 제공하고 있기 때문에 투자자들의 투자집합이 확대할 수 있다. 셋째, 주택저당증권은 사회 전체적으로 위험을 분산시키는 역할을 수행한다. 주택자금을 대출하는 금융기관의 입장에서는 주택저당증권을 발행함으로써 장기형 모기지론의 유동성을 확보하고, 모기지론에 대한 위험을 분산시킬 수 있다. - 주택저당증권의 종류 주택저당증권은 그 바탕을 이루는 모기지론의 특성에 따라 세 가지로 분류할 수 있다. 첫째, 미국 정부로부터 보증을 받는 GNMA (Government National Mortgage Association) 주택저당증권, 둘째, 미국 정부관련기관인 FNMA (Federal National Mortgage Association) 또는 FHLMC¹ (Federal Home Loan Mortgage Corporation)에 의해 발행되는 주택저당증권, 마지막으로 사설 기관이 발행하는 주택저당증권이다. 첫 번째와 두 번째 주택저당채권의 경우에는 미국 정부로부터 직접적으로 또는 간접적으로 보증을 받기 때문에 기관 주택저당증권 (Agency MBS)라 부른다. 특히 두 번째 FNMA, FHLMC에서 발행하는 주택저당증권의 경우에는 원금상환능력 (Payment-to-income, PTI), 대출담보비율 (Loan-to-value, LTV), 그리고 최대대출금액 (Maximum loan amount)의 조건을 모두 만족하는 모기지론만을 대상으로 발행되는 주택저당증권으로써, 시장에서 보다 높은 가격으로 거래된다. - 주택저당증권의 지급은 어떻게 이루어지는가? 가장 보편적인 형태의 주택저당증권은 지분이전증권 (Pass-through security)이다. 모기지론 대출자들이 매월 지정된 날짜까지 원금과 이자를 납부하면, 서비스 회사는 이를 수집하여 서비스 비용을 차감한 뒤 해당 발행 기관으로 이전한다. 발행 기관은 이전된 금액에서 보증 비용을 차감하고 매월 지정된 날짜에 주택저당채권을 소유한 투자자에게 잔여 금액을 지급한다. 만약 원금과 이자를 납부하지 못하는 대출자가 발생하면 각각의 주택저당증권의 약관에 따라 보증 기관이 전부 또는 일부의 금액을 대신 납부할 수 있다. 한편, 조기상환 (Prepayment)은 모기지론의 대출자들이 예정된 시점보다 이전에 대출금을 상환할 때 발생한다. 조기상환에는 대출자가 대출금 전액을 일시에 조기상환 하는 청산조기상환 (Liquidation prepayment)과 대출금의 일부만을 조기상환 하는 삭감조기상환(Curtailment prepayment)의 두 종류가 있는데, 일반적으로 조기상환은 청산조기상환을 의미한다. 매월 발생하는 조기상환금액은 다음 지급일에 바로 대출자로부터 투자자에게 전달된다. - 주택저당증권의 수익과 위험 일반적으로 주택저당증권은 국고채권과 동일한 신용위험을 지니면서 더 높은 수익률을 제공한다. 이러한 특징은 높은 수익률에는 높은 위험이 수반된다는 법칙에 위배되는 것처럼 보이지만, 주택저당증권의 조기상환위험을 고려한다면 주택저당증권의 상대적인 고수익을 이해할 수 있다. 조기상환위험은 모기지론 대출자들이 미래의 어느 시점에, 얼마만큼을 조기상환 할 것인지 알 수 없다는 데에 있다. 미래의 조기상환 금액을 예측할 수 없다면 투자자들은 주택저당증권을 만기까지 보유한다고 가정할 지라도 미래의 현금흐름을 예측할 수 없다. 국고채권을 보유할 경우에 이자율 변화에 따른 가격위험은 존재하더라도, 만기까지 보유한다고 가정하면 미래의 현금흐름이 완전히 고정되어 있는 경우와 대조적이다. 또한 조기상환위험은 채권 등의 이자율 상품에 내재되어 있는 가격 위험 및 재투자 위험을 더욱 증폭시킬 수도 있다. 일반적으로 이자율(mortgage rate)이 하락하면 많은 모기지론 대출자들은 기존의 모기지론을 조기상환하고, 더 낮은 이자율로 새로운 모기지론에 가입할 것이다. 반대로 이자율이 상승하면 여타의 이유로 기존의 모기지론을 조기에 상환하고자 하는 대출자들은 조기상환을 연기 또는 취소할 것이다. 이처럼 조기상환위험은 가격 위험과 재투자 위험과 간접적인 연관을 갖고 있다. 대출자들에게 부여되는 조기상환의 권리는 주택저당증권의 불확실성의 원천이다. 많은 학자들이 조기상환 불확실성을 제거하고, 주택저당증권의 가격을 좀 더 정확하게 결정하기 위하여 미래의 조기상환 금액을 예측하지 위한 모형을 개발해왔다. 그러나 어느 모형도 완전하다고 할 수 없으며 이에 대한 연구는 앞으로도 요원하다.

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Mortgage-Backed Security (MBS)

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	Definition of 'Mortgage-Backed Security (MBS)' A type of asset-backed security that is secured by a mortgage or collection of mortgages. These securities must also be grouped in one of the top two ratings as determined by a accredited credit rating agency, and usually pay periodic payments that are similar to coupon payments. Furthermore, the mortgage must have originated from a regulated and authorized financial institution. Also known as a "mortgage-related security" or a "mortgage pass through."
	Investopedia explains 'Mortgage-Backed Security (MBS)' When you invest in a mortgage-backed security you are essentially lending money to a home buyer or business. An MBS is a way for a smaller regional bank to lend mortgages to its customers without having to worry about whether the customers have the assets to cover the loan. Instead, the bank acts as a middleman between the home buyer and the investment markets.  This type of security is also commonly used to redirect the interest and principal payments from the pool of mortgages to shareholders. These payments can be further broken down into different classes of securities, depending on the riskiness of different mortgages as they are classified under the MBS.
	Video Definition of 'Mortgage-Backed Security (MBS)'

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